Который год государство обещает рядовым гражданам льготные жилищные кредиты. Прошлым летом госбанки озвучили создание Агентства по рефинансированию жилищных кредитов, чтобы сделать ипотеку доступной. К сожалению, по истечении более полугода воз и ныне там, и льготные кредиты так и не появились.
Условия по кредитам на жилье у коммерческих банков неинтересны. Если и существуют факты выдачи таких кредитов, то это в основном заем по недостающей сумме на уровне 20-30% от стоимости жилья.
В начале года средняя эффективная (реальная) ставка по кредитам на покупку жилья в банках составляла 19% годовых. Получается, что за 20 лет заемщик выплачивает тройную стоимость квартиры. Для сравнения, в Европе ставки по ипотеке не превышают 4-5% годовых.
В январе 2012 года Антимонопольный комитет Украины разрешил четырем государственным банкам (Ощадбанку, Укрэксимбанку, Укргазбанку и банку «Киев») создать агентство по рефинансированию жилищных кредитов. Предусматривается, что агентство будет рефинансировать ипотечные кредиты, что позволит снизить их стоимость до 12-14% годовых.
По замыслу НБУ, агентство будет представлять собой публичное акционерное общество с уставным капиталом 35 млн грн. Чтобы привлечь необходимые средства, которые потом будут направлены на льготное кредитование, агентство выпустит облигации с фиксированной ставкой дохода. Эти облигации должны будут выкупать банки. Такие схемы работают во многих развитых странах, где порядка 40% задолженности по ипотеке финансируется за счет облигаций.
Если обратить внимание на мнение финансистов, то создание подобной структуры вызывает много вопросов. К примеру, в Украине уже есть Государственное ипотечное учреждение, которое в прошлом году возобновило активные операции. В 2011 году ГИУ выкупило у банков-партнеров 290 ипотечных кредитов на сумму более 76 млн грн. Все понимают, что это капля в море. Такая низкая эффективность ГИУ связана с тем, что дешевые кредиты для граждан — как сыр в мышеловке. Да, кредиты по программе на 3-4% ниже, но ГИУ выставляет к заемщикам такие жесткие требования, которым отвечают лишь единицы. В частности, платеж по кредиту не должен превышать 45% от официального ежемесячного дохода заемщика. Вы часто встречали такие официальные доходы в Украине? Вопрос, как говорится, риторический. Кроме того, есть ограничения по возрасту, стажу работы, месту работы. О доступности жилья говорить не приходится.
Когда агентство начнет работу, до сих пор не известно. Входящие в него банки вопрос никак не комментируют. Планировалось, что первые облигации будут выпущены осенью 2011 года. Вопрос второй — где будут найдены деньги на агентство? Еще летом говорили о том, что объем первого транша составит 1 млрд грн. Правда, в 2012 году уровень запросов уменьшили до 500 млн грн.
На финансовом рынке лишних денег, которые можно было бы направить на выдачу ипотечных кредитов, просто нет. На Западе ипотечные облигации финансируются за счет долгосрочных ресурсов. В ипотечные облигации активно инвестируют институциональные инвесторы: негосударственные пенсионные фонды, инвестиционные фонды, страховые компании. У нас же с созданием длинного гривневого ресурса государство постоянно оттягивает — речь о внедрении второго уровня пенсионного обеспечения. На вложения можно рассчитывать только со стороны банков. Но коммерческие банки не торопятся покупать даже облигации внутреннего государственного займа (ОВГЗ), выпускаемые правительством, ввиду их низкой доходности. Правительство в свое время вынуждено было выпускать валютные ОВГЗ, которые снимают валютные риски. Но аншлагов предложение не вызывает.
Если с реализацией идеи будет трудно, придется финансировать проект из бюджета. И возможно, льготные кредиты появятся ближе к выборам. О количестве «счастливчиков» говорить не приходится.
Так что, к сожалению, в вопросе реализации задачи собственного жилья для большинства граждан Украины рассчитывать пока придется только на свои возможности.
