На днях появилось сразу несколько публикаций тревожной статистики за 2016 год по строительной отрасли. Данные данные показывают, что жилищное возведение стоит на пороге серьезного кризиса. Все это ещё раз подтверждает тезис, что текущая жилищная политика государства, делающая акцент на развитие ипотеки, неэффективна и чревата большими рисками.
На днях Рейтинговое агентство строительного комплекса (РАСК) опубликовало данные по динамике банкротств между застройщиков, работающих в долевом строительстве. Анализ показывает, что в 2016 году порядка 100 компаний-застройщиков стали банкротами, и теперь в той или иной стадии банкротства находятся 149 из 5479 таких компаний; при этом на балансе этих компаний состоит около 4.5 млн. кв. м. жилья.

Главной причиной такого положения дел в строительной отрасли является снижение спроса на жилую недвижимость, которое в свою очередь вызвано сокращением реальных располагаемых доходов населения (за 2015 - 2016 годы они сократились примерно на 9%).

Опубликованы также новые данные про рынок ипотеки: бюро кредитных историй «Объединенное кредитное бюро» (ОКБ) опубликовало статистику по динамике просрочки ипотечных кредитов. Данные данные показывают, что за 2016 год число просроченных ипотечных кредитов выросло на 39% и по состоянию на конец года составило 114 тыс. Также, на 20% выросло число ипотечных кредитов с просрочкой более 90 дней. Это не совсем точная картина, так как данные ОКБ охватывают только 60% ипотечного рынка, однако, тем не менее, данные цифры дают неплохое представление о разворачивающихся на этом рынке тенденциях.

Приведенные цифры ещё раз подтверждают, что модель жилищного рынка, основанная на стимулировании приобретения жилья по ипотеке, очень неустойчива в периоды экономических кризисов. Более того, она может стать дополнительным фактором, усугубляющим такие кризисы. Достаточно вспомнить, что рецессия 2007-2008 годов в США («Великая Рецессия») была спровоцирована именно сдуванием «пузыря» на рынке низкокачественных ипотечных кредитов – американские банки тогда выдавали ипотечные кредиты всем подряд, даже безработным, какие брали данные кредиты в расчете на рост цен недвижимости.

В России ситуация может быть ещё более опасной, так как у нас процентные ставки по ипотеке выше в разы – сейчас ставка составляет порядка 12% годовых; при таких ставках суммарные выплаты должника за двадцать лет пользования кредитом могут составить утроенную цену квартиры! Обслуживать такой кредит крайне сложно – заемщик попадает в финансовую кабалу на многие годы.

Субсидирование процентных ставок по ипотеке – также не выход. Эта программа облегчала бремя для должника, однако это облегчение происходило полностью за счёт государства, а банки-кредиторы сохраняли и даже преумножали свои сверхприбыли (выплаты по кредиту, составляющие в сумме утроенный размер изначального кредита, – что это, если не сверхприбыли?). Поэтому, на мой взгляд, субсидирование процентных ставок – это далеко не самый эффективный способ использования государственных денег для решения проблемы обеспечения людей жильем; это скорее можно рассматривать как ещё один способ государственной поддержки банковской системы. Поэтому можно только приветствовать, что программа субсидирования ипотечных ставок не будет продлена в 2017 году.

В качестве одной из возможных мер решения проблемы обеспечения жильем малообеспеченных категорий граждан можно рассматривать выдачу таким гражданам льготных ипотечных кредитов (под низкие ставки или даже беспроцентных) для приобретения жилья (в пределах установленных социальных норм – для избежания злоупотреблений). Низкая ставка процента позволит сделать ежемесячный размер платежа более доступным, не увеличивая при этом срок кредита, что сделает систему более устойчивой к экономическим кризисам. Для реализации этой меры нужно создать государственное агентство, которое будет выдавать льготные ипотечные кредиты, финансируемые за счёт федерального бюджета.

Тем не менее, на мой взгляд, наиболее эффективный путь обеспечения людей доступным жильем – это возведение арендного жилья, в особенности социального жилья с доступной арендной платой.

Здесь возможны разные формы: и государственное социальное жильё, и частные проекты с государственной поддержкой. Достаточно изучить и адаптировать на российскую почву обширный опыт европейских стран. Например, опыт Нидерландов, где доля социального жилья в крупнейших городах составляет порядка половины от общего объёма жилого фонда; это жильё управляется частными некоммерческими организациями, и, как правило, его качество довольно высокое. Ещё один пример, заслуживающий внимания, - это французские HLM (аббревиатура, означающая «жильё с умеренной арендной платой»), благодаря которым страна смогла преодолеть послевоенный жилищный кризис.

Программа строительства арендного жилья обсуждается властями уже много лет, однако никаких реальных подвижек так и не произошло. Власти предпочитают развивать ипотеку, загоняя людей в финансовую кабалу на десятки лет и создавая дополнительный фактор экономической и социальной нестабильности при кризисе.

По материалам сайта КПРФ